探索办公场所的未来
关于北美商业地产的对话
5月29日，在多伦多举行了2019年土地开发大会。大会以住宅和商业项目为重点，带来了地方、国家和全球各层面的不同观点。B+H的Peter Heys参加了其中的小组专题讨论，探讨了共享办公和技术发展对未来加拿大办公场所开发的影响。活动之后，我们和Peter，以及来自B+H西雅图办公室的Joslyn Balzarini进行了对话， Joslyn为此次讨论带来了来自美国的视角。
世邦魏理仕集团(CBRE Group)表示，受历史最低空置率、持续上涨的租金、新建筑潮以及租房市场处于卖方市场的空前局势，对于加拿大商业地产来说，今年是一个千载难逢的好时机。同时， 仲量联行报告称，美国主要城市的空置率有所下降，甲级商业和办公楼尤为明显，共享办公和服务科技型企业成为租赁主力军。
在当今这个被颠覆性力量主导的信息互联世界里，每个行业都在经历着变革，商业地产空间也在为适应未来而变得更具灵活性，以满足不断变化的租户需求和期望。Deloitte在2019年商业地产展望中指出，97%的受访者计划在未来18个月内增加对商业地产的资本投入，其中美国和加拿大的比例最高，分别为北美地产市场新增13%和12%的供应量
问：我们来谈谈这些新需求。正在寻找新办公空间的新建公司和那些业务在不断扩张的公司，是什么吸引了他们成为这些物业的租户，以及在不断变化的市场中保持竞争力的必要条件是什么?
Peter：毫无疑问，科技型公司或 “新经济”公司正在推动加拿大的大多伦多地区、渥太华和滑铁卢市场。在与这些公司合作重新选择办公地点的时候，我们发现有三点最为重要。首先是灵活度，这意味着需要更短、更宽松的租赁条款，以方便公司人员的扩张和缩减。内部或附近有共享办公空间的建筑也有吸引力，这些共享空间可以作为租户的潜在储备资源。
其次，办公配套设施也很重要，包括了获得优质食物(新鲜、健康、多样)的渠道、健身、和保健设施，以及户外空间(带私人露台是最吸引租户的!)。当然，便利的公共交通系统也十分重要。
最后一点是坚固的建筑体系，这意味着建筑可以容纳不断增加的人口密度(现在下降到接近100平方英尺/人)，有足够的出口、卫生间和良好的通风系统。WiredScore的评级受到严格审查，以确保一流的技术不仅服务于数据，还适用于智能建筑和物联网功能。
Joslyn：西雅图有很多科技公司。可以看到，初创企业倾向于短期租约和共享空间。然而，大型、成熟型科技公司对短期租赁并不感兴趣。这些大公司的员工人数较多，几乎需要租赁整栋大楼才能满足员工办公，所以短期租赁对其而言没有任何意义。
无论租期长短，所有公司都非常注重空间的灵活性。大多数科技公司是围绕项目团队而组建的。他们希望办公空间的组装和拆卸在不需要承包商的情况下能快速进行。
以团队为基础的空间，其典型特征是可提供独立伏案工作和与相邻设施融合的协作空间。我们发现很多这样的大公司允许员工在将共享办公作为备选办公空间的。
问：在商业地产转型过程中，新兴和规模不断扩大的共享办公空间品牌发挥了重要作用。虽然他们主要分布在城市中心地区，但正计划将业务范围扩展至郊区。因城市的人口密度和多样性，使得共享办公空间得以开发，但其如何在郊区蓬勃发展?
Peter：我们首先需要区分郊区和小城市市中心地区。传统的郊区办公园区的前景举步维艰，因为他们除了大片的停车场，没有其他配套设施。然而，较小城市的市中心会蓬勃发展，因为这些空间弥补了为人们对社区的渴望。这毫无疑问将有利于共享办公空间的发展，因为许多“在家工作”的人，也会愿意可花上一天的时间与他人一起工作、传递信息，在这过程中建立人脉和关系网络。
实际上，共享办公空间作为一种风险较小的租赁策略，一直非常吸引规模较小的公司。目前可提供灵活的空间数量和类型、租期以及广泛的服务(记账、IT和人力资源支持)，这将推动共享办公空间呈指数级增长。
Joslyn: 与美国相比，加拿大的优势之一是更强大的公共交通系统。在太平洋西北部，对快速渡轮和轻轨的投资开始出现，使得较小的社区与主要就业中心连接起来。这意味着，由于较低的房价和消费水平，较小的社区成为更可行的选择，也更具吸引力。我们发现，围绕轨道交通开始出现越来越多的开发项目。在这些类型的社区中，通过共享办公空间可以提供一个次要的工作场所，作为综合空间的一部分，同时餐馆、酒吧、商店和文化景点等能带来场所感的设施也重新发展起来。
问：随着共享空间在商业地产市场占据的份额越来越大，租用共享空间的租户对业主和运营商有何影响?
Peter：有趣的是，我们可以说它们正在以极快的速度抢占所有可用空间。当我们在为B+H多伦多工作室选择新的办公环境时，共享办公空间在几个我们看中的空间上都“抢先一步”了!我们还亲眼目睹了房东与大批共享办公租户合作所面临的挑战：电梯等待时间更长、维护和清洁成本更高，以及因租户流动性高而带来的人员安全隐患。
为此，开发商/业主制定的其中一项对策是，探索能接受甚至将共享办公租户纳入其中的空间。我们正在与一位业主合作，他正在将运营能力不好的一楼零售空间改造成共享租户工作区。另一项对策是，将大楼的每5到10层定为共享工作空间，以应对前面讨论的灵活性问题。
Joslyn: 我们还看到了大楼因共享办公租户剧增而导致安全问题。我们自己大楼有几层的共享办公场所租给了一家公司作为其公司经营场所。我们看到越来越多的公司将共享办公空间作为其主要办公室的延伸。许多共享办公的公司正在为这个不断增长的市场提供企业服务。
我们看到的另一个大趋势是将大型零售商店改造为企业办公空间。随着型零售商陆续撤离，我们将看到这类改造项目的激增。从建筑的角度来看，这是一个令人兴奋的挑战。我们所有的企业客户都对自然采光有很高的期望，这意味着要在这些人员密集的空间里打上大洞来装天窗和为中庭腾出空间。
我们刚刚为微软完成了一座工业大楼的改造项目。这是一个令人兴奋的挑战，并且是一个不容易实现的壮举。我们对建筑进行了重新规划，最大限度底将自然光引入建筑的每个楼层，。我们对后张混凝土屋顶和楼板进行了x光检查，确定了现有的钢索位置，并切割了800多个钢筋束，建造了两个70’x20 ‘的中庭。最终设计出一个充满阳光的工作环境，让旧建筑获得了重生。我们期待看到更多这种类型的改造，因为当办公空间性质的变化远远快于空间容纳能力的变化时，业主和房东会开始重新评估自己的房产价值。
微软IW （智能办公）
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