引领未来:大温哥华区域局“城市飞地”模式的崛起

Coquitlam中心

June 6, 2019

摘自 Avison Young的2019年春季专题报告。

如前所述,Coquitlam市大部分的开发项目位于Lougheed-Burquitlam地区的本拿比/Coquitlam交界处附近。随着常青线轻轨的启用,Coquitlam中心的开发项目开始逐渐增多,在未来60年内分阶段对其进行总体规划,将越来越多的购物中心改造成为城市飞地模式。传统上以工业为导向的Coquitlam南部地区,随着Fraser Mills项目的开发,也将转型为一个多用途社区。

开发商Beedie Living开发的Fraser Mills厂项目,自2008年Coquitlam市社区计划通过以来,一直处于规划阶段。与大温哥华区域局的许多总体规划开发项目不同,该项目没有直接就交通沿线选址,也缺乏配套的购物中心。在项目最新方案中,规划了约94英亩的场地,包括了15座塔楼,多达4700套住宅单元,22.8万平方英尺的商业用地,以及54.7万平方英尺的工业用地。

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Coquitlam在2009年至2016年期间,Coquitlam中心经历了一系列开发活动,建造了12座大楼,共2210套住宅单元。随着常青线的增设,以及凭借林肯站得天独厚的地理位置,越来越多的公交导向型开发项目将在在Coquitlam中心及邻近地区开发。Morguard公司正着手对这片占地60英亩的土地进行规划,计划在未来60多年里分阶段建成一个公交导向型的总体规划社区。第一阶段将对项目场地东北角方向开发一个占地16英亩的区域。开发项目周边地区的规划和建设,由包括Onni、Polygon、Marcon、Uniment homes和Ledingham McAllister在内的开发商负责。

在常青线启用之际,满地宝的公交导向型项目也同时启动,其中最受关注的是Flavelle锯木厂旧址重建项目。自2018年满地宝市批准了一项OCP修正案后,该项目并未取得任何重大进展。

菲沙木厂

15 座住宅楼
4,700 套新建住宅单元
228,000 万平方英尺商业办公用地
54.7万平方英尺工业用地

Coquitlam中心

住宅楼(待定)
新建住宅单元(待定)

城市飞地模式对大温哥华区域局的意义

预计到2041年,将有100多万人口迁入大温哥华区域局,这使得住宅单元的供应量变得更加紧张,该地区也需要创造更多商业空间和就业岗位应对人口增长,此时,正是所谓的“城市飞地”在整个大温哥华区域局内崛起的好时机。

随着这些城市飞地的开发,在2014年至2015年期间,有超过数百套,有时甚至达数千套的住宅单元,以及大量的零售和办公空间,陆续破土动工。这些飞地的开发在很大程度上(尽管不完全)受限于该地区天车(SkyTrain)轨道交通线网上的开发项目。项目建设通常分阶段进行,在某些情况下,可能会延期10年甚至更久。造成此类项目延期的原因显而易见。因为大温哥华区域局是一个土地高度紧缺的市场,近年来,其土地价格在北美始终居于高位。住房价格仍然是大多数民众最关心的问题。由于土地价格高昂,上世纪60年代兴建的传统型区域购物中心,在建设时多数以汽车为中心,停车场面积广阔,随后被地区公共交通系统整合,因此,可看作是未被开发的可开发土地资源。虽然衡量购物中心价值的传统指标是基于每平方英尺的客流量和销售额,但经开发商评估,认为其土地价值及再开发潜力日益增长,尤其是在大温哥华区域局等土地紧缺的市场。

大温哥华区域局及辖下城市鼓励开发商沿着交通走廊开发项目,并允许开发商在长期作为商业零售枢纽(如地区商场)的地点开发更多项目。公众的对此的反对意见并不多,反对程度远远没有对那些位于或邻近主要住宅区的填海造地项目的强烈。这些项目虽然规模巨大,但过程往往需要几十年的时间,自2013年至2014年以来,这些项目的经济效益被更多人了解,吸引了成熟私人和机构投资者大量可供配置资本的投入。温哥华和本拿比等核心地产市场通常是开发商/投资者建设第一个社区项目的首选地,他们在这些地区收购商场更多用于开发社区,而非零售业态。这种开发模式已普及至大温哥华区域局和卑斯省。

这些城市飞地,为城市规划、先进政策和交通主张所倡导的人口密度,提供了指导意见。本专题报告重点介绍了一些开发项目,这些大型开发项目邻近地产业主所持产业周围,正在重新定义该地区城市结构,在深入了解后应能从中获益。了解城市飞地模式的范围和规模,可以让开发商和商业地产业主/投资者做出决策,最终帮助改善这一土地受限市场的区域宜居性。这些城市飞地是2011年7月通过的大温哥华区域局区域发展战略《大温哥华区域局2040:建设我们的未来》的具体体现。在未来,这些社区将作为区域规划的典范,几十年来这样的规划方式从未被公开讨论,如今作为未来规划蓝图,以满足人口增长需求的同时,经济和文化开发项目同样得到发展。